La fiscalité en matière d’investissement locatif

Vous souhaitez faire un investissement locatif en France? L’achat d’un bien locatif peut être très intéressant pour les raisons suivantes: Les taux d’intérêt sont encore très bas, les prix de l’immobilier sont stables et augmentent pendant des années. Paris, Lyon, Nantes, Rennes, Toulouse et Lille montrent des perspectives très intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Cependant, l’ aspect fiscal d’un investissement locatif peut être assez floue.

Taxes sur l’immobilier en France

Les revenus locatifs sont imposés dans le pays où la propriété se trouve. Si vous investissez dans une propriété en France, vous devrez payer des impôts sur le revenu locatif en France. En effet, les revenus locatifs sont toujours imposés dans le pays où la propriété est située. En outre, vous devrez déclarer le revenu à l’administration fiscale de votre pays d’origine. Cependant, dans de nombreux cas, vous n’auriez pas une double imposition (accord bilatéral entre pays). Contrairement à des pays comme l’Espagne, où les prix de l’immobilier ont beaucoup fluctué récemment (crise 2008-2009), les prix de l’immobilier en France sont stables et solides.

Achat d’un bien immobilier français

Le transfert d’un bien immobilier français est normalement soumis à des droits d’enregistrement de 4,89% du prix d’achat du bien transféré (lorsque le transfert ne relève pas de la TVA); sinon, la TVA à un taux de 20,6% est applicable aux terrains destinés à l’aménagement et aux bâtiments dans les 5 ans suivant leur achèvement. Si l’acquisition concerne des actions d’une société propriétaire de l’immeuble au lieu du bien immobilier, les droits d’enregistrement seront réduits à 4,8% de la juste valeur marchande de la société s’il s’agit d’une Sarl («Société à responsabilité limitée») ou une SA non cotée («Société anonyme»). Mais ce montant est encore réduit à 1%, avec un maximum de 20 000 euros dans le cas d’acquisition d’actions dans une société cotée ou une société cotée en bourse («Société par action simplifiée»). Néanmoins, la structuration de l’acquisition de biens immobiliers français par l’acquisition d’actions soulève des problèmes fiscaux complexes:

  • La société propriétaire du bien immobilier ne doit pas être une « Société immobilière de copropriété » au sens de l’article 1655 ter du Code général des impôts (« Code général des impôts » – « CGI ») car il s’agit d’entités transparentes pour l’application du droits d’enregistrement et impôts réduits.
  • Lorsque le bien immobilier a été transféré à une société qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, la vente des actions de cette dernière société sera soumise aux droits d’enregistrement applicables à la vente du bâtiment si la vente a lieu dans les 3 ans suivant la contribution (article 727 CGI).
  • La structuration devra être soigneusement entreprise afin d’éviter une requalification dans le cadre de la procédure « d’abus de droit » applicable lorsque la structuration a été réalisée exclusivement à des fins fiscales.

À cet égard, il est conseillé de laisser un délai raisonnable entre l’apport d’un bien à une entreprise et la vente des actions. Sous réserve que les conditions susmentionnées soient remplies, l’achat d’actions au lieu d’un bien immobilier pourrait entraîner des économies importantes sur les coûts d’acquisition.

Les sociétés étrangères propriétaires d’immeubles français sont soumises à une taxe de 3% fixée sur la juste valeur marchande brute des immeubles en vertu de l’article 990D CGI. Cette taxe a été créée dans le but d’empêcher les particuliers, français ou étrangers, redevables de l’impôt français sur la fortune ou des droits de donation et de succession, d’éviter l’imposition par le biais de véhicules de sociétés étrangères. Elle est évaluée sur la juste valeur marchande brute de la propriété (c’est-à-dire que les dettes ne sont pas acceptées comme une réduction de la base) et cela pourrait entraîner des coûts fiscaux importants pour un investisseur étranger.

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